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Haftungsfalle bei fehlender Baubewilligung – Wann beginnt die Gewährleistungsfrist zu laufen?

Haftungsfalle bei fehlender Baubewilligung – Wann beginnt die Gewährleistungsfrist zu laufen?

OGH 23.10.2025, 9 Ob 47/25i

In dieser aktuellen Entscheidung wurde eine Eigentumswohnung verkauft, deren Gebäude nicht plankonform errichtet worden war. Eine Baubewilligung für den tatsächlichen Bestand fehlte. Das Fehlen einer bau- oder gewerbebehördlichen Bewilligung ist ein klassischer Rechtsmangel. Der Käufer erhält zwar die physische Wohnung, aber nicht das Recht, diese dauerhaft und rechtssicher (ohne Abbruchgefahr) zu nutzen.

Anders als bei Sachmängeln (wo die Frist mit der Übergabe beginnt) startet die Gewährleistungsfrist bei Rechtsmängeln gemäß § 933 Abs 1 ABGB erst mit dem Tag, an dem der Mangel dem Übernehmer bekannt wird. Ausgehend davon hatte die Käuferin gegenüber der Verkäuferin einen Anspruch darauf,  dass die Verkäuferin den rechtmäßigen Zustand herstellt.


Praxistipp

Beachten Sie, dass Verkäufer und Bauträger bei Rechtsmängel durch die kenntnisabhängige Verjährungsfrist vor einem enormen Haftungsrisiko stehen, das über Jahrzehnte nachwirken kann. Eine lückenlose Prüfung der Konsensmäßigkeit vor Übergabe ist daher unerlässlich.


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