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Vorsicht beim Liegenschaftskauf: Offenkundige Wegerechte binden auch ohne Eintragung im Grundbuch!

Vorsicht beim Liegenschaftskauf: Offenkundige Wegerechte binden auch ohne Eintragung im Grundbuch!

OGH 16.12.2025, 8 Ob 109/25z

In dieser aktuellen Entscheidung befasste sich der Oberste Gerichtshof mit der Frage, unter welchen Voraussetzungen eine nicht im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeit (hier: ein Wegerecht) bei einem Liegenschaftserwerb wirksam bleibt:

Grundsätzlich gilt, dass eine nicht verbücherte Dienstbarkeit durch den gutgläubigen Erwerb des belasteten Grundstücks erlischt. Der Erwerb im Vertrauen auf das Grundbuch macht eine bereits vollendete Ersitzung wirkungslos. Dies gilt jedoch dann nicht, wenn die Dienstbarkeit für den Erwerber offenkundig ist. Offenkundigkeit liegt vor, wenn bei einiger Aufmerksamkeit Einrichtungen oder Vorgänge wahrgenommen werden können, die das Bestehen einer Dienstbarkeit vermuten lassen.

Solche Indizien lösen für den Erwerber eine strenge Nachforschungspflicht aus. Wer es verabsäumt, bei solchen Anzeichen nähere Erkundungen einzuholen, kann sich nicht auf den Schutz des Grundbuchs berufen.


Praxistipp

Führen Sie vor dem Kauf einer Liegenschaft stets eine sorgfältige physische Besichtigung vor Ort durch. Achten Sie auf sichtbare Anzeichen (wie Pfade, Einfahrten, Zäune oder fremde Anlagen), die auf eine außerbücherliche Nutzung durch Nachbarn hindeuten könnten. Bestehen solche Indizien, sind Sie zu Nachforschungen verpflichtet (z. B. durch Befragung des Verkäufers und der Nachbarn), da das außerbücherliche Recht andernfalls gegen Sie wirksam bleibt.


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