Welche Überprüfungs- und Wartungspflichten treffen den Besitzer eines Gebäudes bzw. Bauwerkes?

OGH 27.05.2025, 9 Ob 14/25m

Im vorliegenden Fall führte der Kläger in der Maschinenhalle der Beklagten Arbeiten durch. Als er die Halle durch das dort befindliche Rolltor betrat, löste sich ein Teil des Rolltors und verletzte ihn am Kopf.

Das Rolltor wurde seit der Montage im Jahr 2009 zwar jährlich fachkundig gemäß § 8 AM‑VO geprüft, aber nie gewartet, obwohl die Betriebsanleitung des Herstellers unter Hinweis auf die Gefahr von Verletzungen eine jährliche Prüfung und Wartung empfahl.

Gemäß § 1319 ABGB haftet der Besitzer eines Gebäudes, wenn das Schadensereignis die Folge der mangelhaften Beschaffenheit des Werks ist und er nicht beweist, dass er alle zur Abwendung der Gefahr erforderliche Sorgfalt aufgewendet hat. Ausgehend davon gelangte der OGH in der oben angeführten Entscheidung zum Schluss, dass der Beklagte aufgrund der nicht durchgeführten Wartung nicht die erforderliche Sorgfalt an den Tag gelegt hat und daher für die Verletzungen des Klägers zu haften hat.

Praxistipp

Beachten Sie, dass die Betrauung eines befugten Gewerbsmannes mit der Sicherung einer Gefahrenquelle grundsätzlich ausreicht. Die Unterlassung jeglicher Wartung des Rolltores über einen Zeitraum von 12 Jahren stellt eine objektive Sorgfaltswidrigkeit dar. Die Beauftragung einer Fachfirma mit der Prüfung der Anlage exkulpiert nach Ansicht des OGH nicht, da diese nie mit einer Wartung beauftragt wurde.